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工业地产如何被玩残看运盛概念魔术为

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来源: 作者: 2019-02-13 22:25:13

工业地产如何被玩残 看运盛概念魔术

3月5日,天津中北科技产业园17号楼的外立面脚手架还未拆除,砂石和水泥袋散落在楼宇四周。楼里的工作人员告诉中国房地产报,大楼全部完工还需两个月左右。然而,这栋尚未完工的大楼已经成为了14家手游公司的注册地点。而正是这些公司头上的“新兴产业”,给运盛实业()最近的重大资产重组带来了利好。 2月28日,工业地产上市公司运盛实业发布公告称,公司拟向控股股东上海九川投资(集团)有限公司与贝恩(天津)投资管理有限公司非公开发行股份,购买其合计持有的天津九胜投资发展有限公司100%股权,并向不超过10名特定投资者发行股份配套融资1.53亿元,用于标的资产的主营业务和后续开发。 九胜投资旗下的主要资产即天津中北高科技产业园。上述公告中介绍称:此次拟注入资产所涉项目——天津中北高科技产业园,为综合性产业园区,园区将依托区域及地理优势,进行健康服务、电子信息、教育培训、新能源、新材料等产业布局。上市公司拟通过置入该产业园区项目,投资布局医疗服务、教育培训、手游科技等新型产业,多元化发展业务。 得益于手游等新兴产业概念,自2013年12月6日运盛实业公布重大重组方案收购九胜投资至今的3个月时间内,公司股价大涨60%。 然而在天津中北高科技产业园现场,中国房地产报不仅发现所谓14家手游公司的注册地点还未建设完工,其他的“新型产业”也同样未见踪迹。 自8年前以新颖的工业地产概念借壳以来,温州商人钱仁高一直没能以运盛实业证明自己,反而不断招致投资者和市场的诟病。这一次,业绩连年萎靡的上市公司,溢价收购一家连年亏损的产业园,如何实现“新型产业”布局尚不得而知。 一位不愿具名的券商高层则对中国房地产报表示,运盛喜欢打概念牌,但实际资产却远没有其描述得那么优质,甚至有些很成问题。而在运盛实业及其关联公司令人眼花缭乱的资产腾挪之中,一场概念先行的诱人局正在发酵。 汽车变手游:中北“新概念” 在位于天津西青区静津与开源交会处的中北高科技产业园,中国房地产报远远就看到了最为惹眼的一排红字——“五星级产业园区”。招商中心的负责人告诉,手游目前是产业园的重点开发项目。 据了解,运盛实业此次发布的招股书中提到的14家手游公司,注册地址都位于天津市中北镇津静公北侧中北科技产业园二期17号楼,分布于5室到20室。但现场走访却发现,这栋大楼还未建设完工,尚不具备经营条件。 这14家“无家可归”的手游公司均为贝恩投资100%控股,而贝恩投资在九胜注入运盛实业之前拥有其47.78%的股份。从运盛实业公布的招股书上来看,贝恩投资成立的这14家手游公司均未产生任何营业收入。 “也就是说控股公司注册了一系列壳公司来填充九胜的‘手游’产业园概念。”一位业内人士向分析。 另外,2013年8月1日,九胜投资出资600万元,注册了6家子公司,概念涉及游戏、文化创意、科技产业孵化等,注册资金均为100万元,注册地大致相同(天津西青区中北镇津静公北侧中北科技产业园二区),目前均未开始实际生产经营。从日期来看,这6家公司注册日期与运盛2013年9月9日重大资产重组停牌前后仅隔了一个月。业内人士质疑,注册这几家公司的用意可能同样是配合此次重组。 显然,手游等新型产业的概念不久前才刚刚植入中北产业园,那么这家建于2010年的产业园,过去还有什么“家底”? 2012年5月,运盛实业发布2011年公司年报,其中一条简单的描述并未引起太多人注意——“(运盛实业)陈伟军副总经理因个人原因离任”。 陈伟军是谁?2010年5月,在中北高科技产业园的招商大会上,陈伟军作为天津九胜投资发展有限公司总经理致辞,随后其全权负责该产业园的建设运营工作。从园区最初的规划来看,项目拟开发建设环保、生态型工业地产项目,搭建集企业总部、研发中心、生产制造于一体的现代制造业发展平台,重点引进汽车、医疗器械等高新技术企业。 从2009年园区概念上线到2011年离任,短短2年时间陈伟军给出的答卷并不令人满意,运盛实业发布的招股书显示,九胜投资开发的中北高科技产业园A、B地块在2011年仍没有实现盈利。 2011年5月30日,中国房地产报在《天津“工改住”大行其道》一文中曾对中北高科技产业园工业用地开发项目做成“别墅”产品向个人投资者进行推销进行了报道。虽然工业园区内50年产权的“别墅“相比周边的住宅要便宜许多,但是鲜有购买者问津。 随着陈伟军的离去,中北产业园“总部经济”的概念逐渐被淡化,取而代之的是“高科技产中北科技产业园二区业园”的概念。然而2012年度,中北产业园净利润为-305下了车之后9.02万元,2013年月份净利润为-2183.45万元,产业园还是没能摆脱持续的亏损。 “我2013年进入九胜投资,也正是在这一年九胜运营的中北总部经济产业园开始重点打造手游产业。”手游产业园运营项目负责人史明告诉中国房地产报。 中北高科技产业园副总经理贺宇轩告诉中国房地产报,产业园在打出手游产业概念之后可以更有吸引力,随着入驻企业逐渐增多,园区的营业利润也有机会实现较大幅度的增长。“未来产业园将通过园区物业、人才培育、金融而是在抢劫服务等多方面切实扶持入园手游企业,发展手游产业。同时还会着力发展电商产业园、北斗产业园和综合高科技产业园等园中园。”贺宇轩表示。 “画饼高手”与“最差CEO” 除了手游概念之外,运盛实业在公布重大资产重组计划的同时还透露,九胜投资正在计划收购位于上海浦东新区的上海国际医学中心投资管理有限公司的部分权益。 在运盛实业涉重大资产重组停牌结束2个月后,九胜投资于 2013 年 11 月与自然人刘黛微签订《关于上海冠诣投资有限公司股权及债权转让的框架协议》。上海冠诣投资有限公司(下称“冠诣投资”)系上海国际医学中心投资管理有限公司股东,持有其 5%的股份,九胜投资拟以人民币 2550 万元的对价收购刘黛微持有的冠诣投资 60%的股权及相关债权。 不过此种做法仍然被市场分析人士解读为疑点重重,“位于上海的运盛实业为何却要收购受控于大股东的位于天津的九胜投资,再通过九胜投资来收购位于上海的医疗资产?” 不论如何,医疗概念的“大饼”又一次被运盛实业成功抛出。从汽车到医疗再到手游,运盛实业屡次以市场最热概念作为重组招牌。一位运盛实业投资者抱怨道,熟悉运盛实业历史的人应该不会忘记,类似这种给股民“画饼”的手法运盛早已不是第一次运用 。 据去年11月本报《运盛实业天津项目“沉塘”》报道,早在2006年,大股东上海九川投资入主运盛实业时就承诺,在取得天津市土地相关管理部门同意的前提下,无偿将浦庆投资旗下的天津陈塘工业区开发建设项目正式合作协议签约主体的地位给予运盛实业。 当时,九川投资董事长钱仁高对天津陈塘项目前景充满信心,他表示:“天津作为重要的工业,以制造业为主的第二产业占全市P的50%以上”。 然而7年之后,陈塘园区建设投资有限公司招商部副部长杨涛则对中国房地产表示,实际上运盛实业早已放弃这里的项目。 虽然陈塘项目早已折戟沉沙,运盛实业却依然能随时拿出这块“大饼”来吊股民的胃口。 2010年8月,运盛实业发布公告称董事会通过选举郑知足先生为副董事长的议案。由于郑知足此前一直担任浦庆投资的董事长,相关人士分析此举预示陈塘工业园项目将现曙光,但是结果仍是泥牛入海。 2012年3月24日,运盛实业再次发布公告称公司董事会审议通过了《天津陈塘科技商务区管委会与运盛(上海)实业股份有限公司合作意向协议》的议案。 就在众人都认为陈塘项目尘埃落定之时,仅2个月之后,运盛实业宣布受政策影响,工业地产注入方案遭监管层暂缓,并承诺三个月内无重大事项。值得关注的是,运盛实业当时并没有表示终止重大事项,然而一年过后,项目仍然。 更令运盛实业诟病的是,近几年来,工业地产呈全面崛起之势,运盛实业业绩却每况愈下,自2006年钱仁高入主运盛实业以来,上市公司从未对股东进行过分红。2013年前三季度,运盛实业净利润为-2839.47万元,而市场分析人士预测,此次收购完成后,上市公司净利润或将进一步降低。这与钱仁高入主运盛时所期许的“以工业地产加资本市场,力争最短时间将运盛实业培育成中国工业地产的品牌企业”的期望相差甚远。 对此,运盛实业仅仅是在财报中辩解称:“工业地产属于房地产行业,房地产开发业务受国家宏观政策调控影响较大。”在历年的报表中,这类解释反复出现多次。然而钱仁高在2006年入主运盛实业时还信誓旦旦地表我察觉我至今在我自己的工作上所缺少的是什么——那能使人除了追求完整的意念之外把一切都忘掉的热忱示“工业地产不像商业地产、特别是住宅地产受到政策调控的影响很大”,前后说辞自相矛盾。 糟糕的业绩和与之相反的高薪,使钱仁高在2011年就被福布斯评为A股非国有上市公司“最差CEO”。 腾挪“迷踪” 一位不愿具名的券商高层告诉中国房地产报,运盛实业不但热衷于炒概念,而且资产严重,其中可能存在很大问题。 2009年12月、2010年3月,九川集团引入的新股东上海兴佳宜投资有限公司累计出资5000万元增资九胜投资,认购新增注册资本3000万元,增资完成后兴佳宜持有九胜投资37.5%股权。但2012年3月,

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兴佳宜以3750万元价格将其所持有的九胜投资37.5%的股份全部转让给九川集团。 对于兴佳宜不惜折价套现的原因,尽管公告解释为兴佳宜急需流动资金,但仍不乏“看空九胜”的猜测。 对于此次运盛“定增局”,其收购九胜投资的手被解读为钱仁高、程昊和胡敏三人的资产腾挪游戏。 2012 年 12 月 7 日,九胜投资股东九川集团、新引入股东贝恩投资召开股东会,一致同意贝恩投资以货币方式向九胜投资增资 2000万元,注册资本增加至 1.2亿元,增资后,九川集团、贝恩投资分别持有九胜投资 83.33%、16.67%的股权。此后贝恩投资分三次向九胜注入资金9000万元,持有股份变为47.37%。以易均以每1元注册资本对应1元的价格进行。 2013 年 8 月 10 日,九胜投资股东九川集团、贝恩投资以货币出资的方式分别认缴注册资本 3333 万元、3200 万元,公司注册资本增至 25533万元。增资完成后贝恩控股取得九胜投资 47.78%的股权。该次整体增资行为则以增资完成后每元注册资本对应 1.8 元的价格完成。 有市场人士分析认为:“如果没有接下来运盛实业的定增,我们或许很难理解贝恩投资的增资行为。可见,贝恩投资的最近一次增资就是为了给运盛实业定增收购九胜投资‘铺’。” 根据报道,贝恩投资实际控制人为程昊,而九川集团的股东之一为安永投资公司,该公司的实际控制人也正是程昊,也就是说,贝恩投资的实际控制人也间接是九川集团的股东。而在完成数笔对九胜的注资之后,短短数月贝恩投资的资产便增值80%。 在此次定增中的另一位“玩家”是运盛实业董事胡敏。胡敏的简历中显示其曾担任英国凯尔森集团财务投资顾问,有趣的是这家英国凯尔森集团在2010年曾被业界列入中国投资界400家公司名单。 2006年,胡敏受邀参与运盛实业买壳上市,这是胡敏与运盛实业的首次接触。2013年5月,胡敏由九川集团提名,成为运盛实业的董事,而对其身份的介绍是上海璞德投资管理有限公司董事。 虽然璞德投资并不是运盛实业的股东,但是值得注意的是,在贝恩投资入股九胜的一个月后,即运盛实业重大资产重组停牌当月,璞德投资也迅速向贝恩投资增资1000万元。 随着事件的持续发酵,这定增计划背后的利益关系也逐渐清晰。据相关报道,程昊与胡敏在职业履历上屡有重合,二人曾数度供职于同一公司,而在定增预案公布之前四个月,胡敏成为九川董事也被认为有程昊暗中相助的嫌疑。 运盛实业背后各个利益主体之间错综复杂的关联关系,无疑给这家财务压力巨大、业绩连年萎靡的公司蒙上了一层更浓重的。(中国房地产报 周翔宇 天津报道)

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